"Прописанных" в столице Европы дороговизна не пугает

Потрясения на мировых финансовых рынках сегодня представляют реальную угрозу срокам введения в обращение "евро" - всеевропейской денежной единицы. Однако, несмотря ни на что, центростремительные силы по ту сторону западной границы России не ослабевают. Точкой их приложения ныне является Брюссель, который сейчас называют не иначе как столицей Европы. Крупнейшие международные компании и общественные институты считают делом престижа переместить свой головной офис поближе к "прописанной" в Брюсселе Комиссии Европейского Союза. В результате за последние несколько лет главный город Бельгии приобрел славу самого космополитичного города континента. На сегодняшний день брюссельский рынок недвижимости считается в Европе наиболее динамичным и многообещающим после лондонского и парижского. Этому способствуют американские компании-гиганты, вроде General Motors, Levi Strauss и DHL, которые переселяют сюда свои европейские штаб-квартиры, снимают офисы и скупают жилье для руководящего состава. Процесс подогревается и исключительно благоприятной конъюнктурой. Так арендные ставки на офисные помещения в Брюсселе сейчас на 50-70 процентов ниже, чем в других европейских столицах. Дешевле разве что в Мадриде. Арендные ставки на жилье по сравнению со многими европейскими городами здесь также можно считать доступными. 1-2 комнатную квартиру площадью 55-60 квадратных метров можно снять за 16.500-17.000 бельгийских франков (BEF) ($1 равен 35,6 бельгийских франка). 3-4-комнатные апартаменты площадью до 100 квадратных метров сдаются брюссельцами за $$700-780 с учетом коммунальных расходов. Располагая вдвое большей суммой можно арендовать отдельный дом с гаражом и полностью оборудованной кухней, а то и с меблировкой. Наиболее богатым арендаторам предлагают только что отремонтированную 8-комнатную виллу с зеленым участком в полгектара. Стоит это удовольствие $4.000 в месяц. Брюссель, по российским меркам, город небольшой. Население его и прилегающей "области" только-только подбирается к миллионной отметке. Но чем ближе дата объединения со странами-соседями, тем больше иностранных покупателей жилья появляется в общеевропейской столице. Сегодня "люди неместные" составляют в Брюсселе почти 30 процентов населения. Из-за незнания местной специфики кое с кем из них случаются неприятные конфузы. Начиная с национальных "моментов" (торг с бельгийским продавцом по-французски лучше не вести - если он фламандец, может сходу обидеться) и заканчивая обманутыми ожиданиями "вкладчиков" в недвижимость. Многие иностранцы оказываются не готовы к тому, что после обложения жилья всеми госпошлинами и налогами приемлемая цифра в графе "продается" может увеличиться на несколько сотен тысяч бельгийских франков. Как рассчитать полную сумму, которую придется выложить при покупке жилья в Бельгии? C подобного фискального ликбеза начинают общение с приезжими многие местные риэлторы. Вот что, например, нам удалось почерпнуть в "памятке" одного из ведущих брюссельских агентств по торговле недвижимостью Proprietes Immobilieres. Для приобретающих дом или квартиру на вторичном рынке, первой величиной, которую следует приплюсовать к продажной цене, станет регистрационная пошлина. В Бельгии она достигает едва ли не рекордного для Западной Европы значения - 12,5 процента от суммы контракта. Эти деньги можно передать в бельгийскую казну не сразу, но не позднее, чем через четыре месяца со дня совершения покупки. НДС сделки с жильем на вторичном рынке в Бельгии не облагаются. Если приобретается новый или недостроенный дом, то регистрационный 12,5-процентный сбор взимается только со стоимости земли. Сама постройка подлежит обложению налогом на добавленную стоимость, который составляет 21 процент. Далее прибавляем траты на подготовку документов и услуги юриста. Увы, но в Бельгии их бремя ложится исключительно на покупателя. Это связано с тем, что при оформлении сделки право решающего голоса имеет законник с его стороны - так называемый notaire instrumentant. Размер вознаграждения для такого рода специалистов государство регулирует. Чем роскошнее апартаменты, тем больше заработает уполномоченный правовед. Согласно официально утвержденной шкале, покупающим объект стоимостью порядка BEF1.000.000 (около $28.000) придется расстаться с 1 процентом суммы. Подсчитав все эти проценты, потенциальный покупатель убедится, что совокупная надбавка к цене самой захудалой квартиры легко может превысить $6.000. Следует учесть, что для продажи имущества супругами необходимо достижение полного семейного согласия. Скажем, дом оформлен на мужа и семья использует эту собственность как основное место проживания. В этом случае без согласия жены продать жилье глава семьи не сможет - даже если юридически выступает его единоличным собственником. Продать вам жилплощадь, не спрашивая у своей половины "добро", он может только "дополнительные" объекты, то есть те, которые не являются основной резиденцией его семейства. Все это в "памятке" Proprietes Immobilieres разъясняется для того, чтобы покупатель уяснил: выяснить брачный статус продавца, дабы предотвратить возможные осложнения с его женой и бельгийской Фемидой, следует заблаговременно. Что сейчас можно купить в Брюсселе за миллион франков? Да практически ничего. Самый дешевый вариант, который вам удастся отыскать в "листингах" агентств, потребует инвестиций не менее BEF1.700.000. В эти неполные $48.000 оценивается однокомнатная квартира на четвертом этаже площадью около 60 квадратных метров. По российским меркам, "студия" довольно просторная, но по европейским - далеко не самая шикарная. Собственный дом за сумму меньше BEF10.000.000 ($280.000) в окрестностях Брюсселя купить сложно. Из 19 округов метрополии (их здесь называют "коммюн") наиболее популярным считается Uccle. Трехкомнатный каменный домик с гаражом, построенный еще до второй мировой войны, здесь можно купить за $350.000. Виллу-новостройку с тем же количеством спален и дополнительной ванной - за $365.000. Своего садика, правда, нет, зато открывается великолепный вид на столицу. Жилье стоимостью от BEF20.000.000 ($560.000) относят уже к категории "люкс". Указанной суммы хватит, чтобы стать собственником виллы 1947 года постройки с пятью комнатами и участком земли более 8 гектаров. С точки зрения общественного порядка, Брюссель город относительно спокойный. Репутацию не вполне благополучных имеют несколько топографических имен - Molenbeek, Saint Josse, Schaerbreek, Simonis, площади Sainte-Catherine и Place Fontainas. Если, попользовавшись своим бельгийским домом, вы решите его продать, выручка может заинтересовать фискальные органы Бельгии. Налогом на прирост капитала при продаже недвижимости здесь не карают только тех, кто использовал дом по прямому назначению и прожил в нем не менее 5 лет. В противном случае, а также если объект достался вам в качестве подарка (не путать с наследством) менее 3 лет назад, придется платить государству положенные 16,5 процента от "приращенного". Кстати, столько же платят здесь и профессиональные перекупщики жилья - marchands de biens. Траты, некогда понесенные вами при оформлении сделки, а также за первые четыре года жизни в доме, можно смело закладывать в цену. Без уплаты сборов разрешается "прирастить" капитал из расчета не более 5 процентов за каждый прожитый в доме год. Если разрыв между суммами покупки и продажи остается велик, разницу придется либо обосновывать, либо платить налог. У того, кто подтвердит, что ремонт ему делала лицензированная строительная фирма, стремление возместить затраты на реконструкцию "излишком" капитала не назовут и налогом не обложат. А затраты на все улучшения и модернизации, претворенные своими руками, являются чистым "приростом" и, соответственно, облагаются налогом. Иностранцам, проживающим в своем бельгийском доме лишь время от времени и не рассматривающим эту страну как место основного получения доходов, есть смысл обратиться в местное Министерство финансов с ходатайством о предоставлении особого налогового статуса. Хотя с выручки от деятельности экспатрианта на родине и за рубежом вообще никакие налоги и так не взимаются, этот особый статус поможет сэкономить дополнительные франки. Приезжие, получившие "добро" минфина, как правило, платят за коммунальные услуги, перевозку вещей и обучение "чистыми", без учета местных налогов. До введения в Бельгии и на территории еще 10 стран-членов ЕС новой общеевропейской валюты осталось чуть больше ста дней. Если все пойдет нормально и мировые финансовые потрясения обойдут Западную Европу стороной, то к 2002 года цены на недвижимость в Бельгии будут выражаться исключительно в новых денежных единицах. Один нынешний бельгийский франк составляет примерно 0,02452 EURO. Поэтому миллионные цифры через два-три года пугать покупателей уже не будут. Дом в штаб-квартире Европы можно будет купить всего за 250.000, а квартиру за 50.000 новых дензнаков. Михаил КАЛАНТАРОВ