Недвижимость в Германии

Как купить недвижимость в Германии?

Для покупки любой недвижимости в Германии — будь то жилые или коммерческие площади — иностранцу не требуется ничего, кроме загранпаспорта и необходимой денежной суммы. Процедура покупки не обязательно должна проводиться через специализированное агентство. Приобрести жилье можно и у частного лица, однако во избежание сложностей с оформлением, сделку лучше осуществлять через маклера. В любом случае, заключение договора о купле-продаже происходит при участии нотариуса. Все нотариусы в Германии — государственные, поэтому для оформления сделки можно обращаться к любому из них. 

Процедура покупки начинается с выбора и осмотра объекта. Купить недвижимость можно и удаленно через представителя, которому нужно предоставить нотариально заверенную доверенность с апостилем. После осмотра объекта необходимо ознакомиться с содержанием документа под названием Поземельная книга, в котором указаны все предыдущие операции с квартирой или домом, а также возможные обременения — например, ипотека. Если таковые имеются, то в процессе передачи прав собственности они должны быть погашены. Гасится обременение за счет покупной стоимости (например, покупатель переводит на счет владельца недвижимости необходимую сумму, которая переводится на счет банка) и лишь после этого можно будет приступать к оформлению сделки о купле-продаже.

После того, как все возможные обременения будут сняты, нотариус приступает к оформлению договора о покупке недвижимости. В договор вносятся данные объекта, включая все операции с ним, стоимость и прочее. Подпись документа осуществляется в офисе нотариуса, причем покупатель и продавец не обязательно должны делать это одновременно. Согласно немецкому законодательству, договор должен быть зачитан вслух на немецком языке, поэтому необходимо присутствие переводчика, который также ставить подпись под документом. Стоимость услуг переводчика составляет от 50 до 100 € в час. Однако прежде чем подписывать договор, покупатель должен подтвердить наличие у него суммы, достаточной для покупки имущества. Для этого необходимо открыть счет в немецком банке на сумму, соответствующую стоимости объекта, и предъявить выписку с него. Как правило, при заключении сделок с иностранными гражданами открывается трастовый счет на имя нотариуса в размере стоимости объекта и учета всех дополнительных расходов. При этом доступ к счету имеет только нотариус, который оплачивает с него все расходы, а также переводит деньги продавцу.

Следующий этап — подача нотариусом заявки на внесение записи в Поземельную книгу. Как правило, процедура ее рассмотрения занимает от двух до шести месяцев. Запись в Поземельную книгу вносится только после оплаты налога на приобретение имущества в размере от 4 до 5% от стоимости объекта и передачи суммы его стоимости покупателю. Затем заявка передается в Поземельный суд для внесения записи об окончательной регистрации права собственности. После внесения записи происходит передача ключей от объекта новому владельцу. Затем новый собственник жилья должен обратиться в ведомство, занимающееся ведением Поземельной книги для получения свидетельства о владении объектом, что завершает процедуру купли-продажи недвижимости.

Комиссия маклеру при покупке недвижимости составляет от 3 до 6% от стоимости жилья. Чем выше стоимость объекта, тем ниже процент. Если комиссия оплачивается через банк, дополнительно взимается НДС в размере 19% от ее суммы. При расчете наличными деньгами НДС не берется. Оплата услуг нотариуса составляет в среднем от 1,5 до 3% от стоимости жилья, что также зависит от суммы сделки и уменьшается по мере увеличения стоимости объекта. Размер судебных издержек при регистрации недвижимости в Поземельной книге составляет около 1% от суммы сделки.

Покупка недвижимости в ипотеку также доступна иностранным гражданам. При этом немецкие банки не выдают ипотечный кредит на сумму менее 60000 €. Одно из основных условий — наличие у заемщика половины суммы стоимости жилья. Процентная ставка по ипотечному кредитованию в Германии составляет около 5%.

Сколько стоит дом в Германии?

Стоимость недвижимости в западной части Германии заметно выше, чем в восточной. Судить об этом можно по ценам на недвижимость в Берлине — если на востоке города стоимость квадратного метра жилья начинается от 1000 €, то за квадратный метр апартаментов на западе немецкой столицы придется отдать от 2000 €. Тоже самое касается и стоимости домов — на территории бывшего ГДР можно найти дома, квадратный метр в которых стоит 500 €, а вот на западе страны цены начинаются от 1000 € за «квадрат».

Коммунальные расходы составляют примерно в 2-2,5 € в месяц с квадратного метра, сумма счета за электричество составляет около 40 € в месяц. Кроме того, каждый собственник квартиры становится членом сообщества владельцев квартир, что обязывает его ежемесячно выплачивать около 0,4 € за «квадрат» на текущее содержание дома.